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        合力促樓市“強筋壯骨”
        • 時間:2023-05-19
        • 點擊:0
        • 來源:經濟日報

        合力促樓市“強筋壯骨”

        中國經濟網記者 李 方

        房地產市場形勢一直是大家關注的焦點,房地產市場的平穩健康發展對穩定購房者預期、促進居住消費至關重要。5月17日,國家統計局發布的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況引發關注,2023年樓市經歷一季度“小陽春”后,出現沖高回落。今年樓市的走向到底如何?樓市能否沖出低迷?購房者和售房者又是怎樣的感受?

        經歷持續一年的低迷后,樓市終于在今年一季度迎來“小陽春”,3月份房價上漲城市數量達到近4年來的最高峰。不過,5月17日剛剛發布的統計數據顯示,在一季度市場沖高后,4月份70個城市新房、二手房價格環比上漲城市數量均較上月減少,新房、二手房價格環比漲幅雙雙收窄?!拔逡弧奔倨?,房地產銷售市場整體表現平淡,機構數據顯示,代表城市成交規模較去年“五一”假期增長約25%,其中多個城市受低基數影響,同比增幅較大,但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

        記者近期走訪調查發現,今年以來樓市整體恢復形勢見好,購房者預期有所改善,但基礎尚不牢固。進入二季度,隨著前期積壓的購房需求基本釋放結束,樓市進入常態化節奏期。促進居住消費健康發展,仍需持續優化相關調控政策,各方合力增強置業信心。

        “小陽春”傳遞暖意

        “二三月挺忙,現在又穩定了。這是因為著急購房的客戶已經買完,現在也有客戶,但需求不急迫?!?月4日,記者來到北京西四環外某房屋中介門店,門店經理正在給數十名店員開會,復盤“五一”假期工作情況。該經理告訴記者,“‘五一’假期,看房的客戶比平時工作日多,但比平時周末少。畢竟是春節后的首個小長假,很多人都出去旅游了”。

        對于近半年門店的簽單情況,該經理表示,“從去年11月至去年年底,受新冠疫情影響擱置了一批購房需求。到今年二三月份,趕末班車入學的客戶需求集中釋放。每年都會有這種現象,那個時段房源相對少、客戶相對多,頂層、一層、一居室等平時不太好賣的房子,很多客戶也會選擇購買”。

        北京樓市以二手房為主,二手房屬于撮合成交,交易受到多方因素影響,房價與市場均價接近、買賣雙方意愿一致頗為重要。即便市場行情見好,過高的定價依然會導致交易受阻。正如該經理所舉的例子,之前北京西四環外、永定河路附近某小區有一套近120平方米的兩居室,去年年底上線時掛牌價920萬元,年初市場行情好時,業主想賣得更高,后來市場回落業主降價不到位,最終在等待半年后,于今年5月3日以880萬元價格成交。

        房地產市場在調整優化疫情防控政策后迎來復蘇,北京二手房市場恢復速度較快。北京鏈家研究院分析師冷會介紹,“網簽數據稍顯滯后,從鏈家相對實時的數據能看出,今年1月上半月市場就已恢復,下半月受春節假期影響進程暫時中斷。2月春節假期結束,前期因疫情和春節積壓的需求集中釋放,市場熱度快速上升,并從城市中心區傳導至昌平、順義、大興等外圍區域。到3月份,隨著需求陸續釋放,交易節奏隨之放緩,整個3月和4月上半月市場都處于緩慢回落過程,成交量逐周遞減。到4月下半月,成交節奏基本回歸至常態時期水平”。

        在價格方面,一季度北京二手房成交均價較前期有小幅上漲。究其原因,冷會認為,“疫情防控措施調整優化后,中心城區成交占比提升引發結構性上漲;前期積壓需求集中入市,導致局部地區供需失衡。不過,到4月份隨著市場熱度和預期回歸,部分區域價格已有回落跡象”。

        記者采訪了解到,今年以來全國樓市節奏和北京表現相似?!叭ツ暌詠?,保交樓、保民生、保穩定等各項政策舉措有力保障了購房人的合法權益,房企的合理性融資也得到改善,帶來今年一季度市場全局性的修復?!必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤苷f,“從全國樓市來看,2月以后需求量釋放,成交量明顯恢復。3月在2月高點上略微回調。整體看,一季度同比去年修復態勢明顯?!?/p>

        “確實感覺市場火爆了不少?!饼埡啥紶I銷負責人介紹,“剛開始回暖的是剛需市場,以年輕客群居多,2月中下旬改善類客戶密集入場,2月4個項目的疊墅產品加起來賣了40套,超過去年四季度銷售總數?!?/p>

        “當前買房人更看重房屋品質、戶型設計、開發商實力和項目區位?!饼埡本┠稠椖控撠熑苏f,“‘五一’假期北京市場熱度不減,日均接待客戶逾百組,較4月日均到訪增長40%以上,期間成交金額超1.5億元?!?/p>

        “年后市場回暖修復,感知比較明顯?!比f科杭州營銷負責人表示,“我們在杭州余杭區的項目在二三月份連續加推,改善類項目銷售增長更明顯,3月以來的改善類項目兩次開盤中簽率均在20%以下,開盤即售罄?!贝送?,紹興市場今年以來去化也不錯,“五一”期間,萬科在紹興的兩個在售項目認購轉化同比上漲20%至30%。

        劉麗杰認為,成都、西安、杭州、長沙、合肥等省會城市市場修復較強,是受益于經濟、產業、人口等基本面較好,住房需求相對充足,住房政策優化等原因?!案咭饬x的是,一季度哈爾濱、長春、沈陽等東北區域城市,太原、蘭州等中西部省會城市,以及多數三四線城市的二手房市場量價均有不同程度的修復。不過,相較強二線城市,非熱點城市及三四線城市修復力度相對較弱?!?/p>

        從數據來看,上海易居房地產研究院報告顯示,今年1月至3月,31個省份中有19個商品房銷售面積同比增速為正,有12個省份增速為負。其中天津增速最高,為85%;安徽增速最低,為-23%。在13個經濟大省份里,北京、河北和廣東表現最好,同比增速分別為14%、10%和10%。值得注意的是,天津在去年全年該指標為-32%,當前該指標明顯轉正。這說明在購房政策刺激下,市場依然有復蘇動力。

        銷售價格方面也普遍走出下跌空間。報告顯示,2023年1月至3月,全國31個省份中有27個省份商品房銷售價格同比漲幅為正,有4個省份漲幅為負。其中四川漲幅最高,為13%;西藏漲幅最低,為-12%。13個經濟大省份中,有12個省份房價漲幅已回正,而湖北微跌。

        上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示,一季度全國31個省份房地產數據呈現出幾個重要特征:供給端復蘇節奏較慢,而銷售端復蘇節奏較快,后續應關注“供需缺口擴大”矛盾問題;市場復蘇過程中,一些北方省份明顯崛起,包括天津、河北等北方重點市場也有回暖可能,市場信心進一步增強,全國房地產市場均衡性也進一步增強。

        “一季度市場修復,一定程度上得益于前期積壓需求的集中釋放。隨著這波需求逐步釋放,短期內市場會自然調整,預計二季度交易量較一季度回落,價格將保持平穩?!眲Ⅺ惤苷f,“這也是市場向合理中樞修復過程中的正常震蕩。預計全年市場整體將呈現溫和修復態勢?!?/p>

        當前樓市回歸常態

        進入二季度以來,百城房價走勢承壓,核心一二線城市價格相對穩健,多個三四線城市房價延續跌勢。多數業內人士仍然認為,樓市復蘇的大趨勢不會改變,市場信心總體處于恢復狀態。

        “相比二三月份的快速反彈,4月樓市復蘇節奏有所放緩,進一步驗證了今年市場復蘇會呈現波折性上揚格局。4月部分城市找房熱度環比出現小幅回落,其中三四線城市找房熱度回落幅度相對明顯,預計市場分化格局還將存在?!?8安居客研究院院長張波介紹,4月一二線熱點城市的新增掛牌房源量環比減少,這在一定程度上體現出一季度市場二手房成交量上升明顯,大量二手房源得到去化。

        業內人士認為,4月以來樓市回歸常態,既有長期因素,也有短期因素。長期來看,一季度較快市場節奏使得價格預期有所抬高,但市場當前支付能力和接受程度依然維持穩定,因此對有所提升的市場價格還是以觀望態度為主,進而導致節奏放緩。短期來看,“五一”假期前,許多人早早計劃出游行程,對地產銷售必然有擠壓。此外還有天氣影響,以北京為例,4月經歷了數次強沙塵天氣,對客戶看房造成一定影響。

        “到四五月份,北京樓市轉入常態化時期水平。從4月開始,購房者在心態上多了觀望成分。據我們分析,目前的購房群體中,七成屬于置換群體,包括改善置換、入學置換、養老置換等?!崩鋾f。

        在北京工作的安先生就屬于持幣觀望群體。他告訴記者,自己在世紀城的房子裝修已略顯老舊,去年本想“賣一買一”置換一個更大的房子,后因疫情影響擱置?!敖衲晗敕ㄗ兞?,孩子已經上高中,為日后考慮,還是先買套小的留給孩子用,舊房不賣了?!卑蚕壬J為房價特別是新房價格有下降的可能,自己的購房意愿又不急迫,可以多觀望。

        “孩子今年上學,這兩天正是報名期?!蓖瑯佑袚Q房需求的馬女士這樣打算,“等報名成功后我就把老房子賣掉,買個舒適度高的房子”。

        不少人認為,相較于二三月份,四五月份其實是回歸到了正常、平穩的節奏,買賣雙方都更有時間靜下心做選擇,價格也有博弈空間。

        北京本地人高女士,因為父母有房子,對住房的關注點更多放在了居住體驗上?!拔矣X得房子首先是要自己住著舒服,其次周邊配套要好,生活圈要方便。我并不重視區位、升值空間等因素?!?/p>

        國家統計局最新數據顯示,從新房看,4月,一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月略擴0.1個百分點,其中,北京、上海、廣州和深圳環比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%;二三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.4%和0.2%,漲幅比上月分別回落0.2個和0.1個百分點。從二手房看,環比整體漲幅回落更為明顯。4月份,一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.3個百分點,其中,北京、廣州和深圳環比分別上漲0.1%、0.3%和0.5%,上海由上月上漲0.7%轉為下降0.2%;二三線城市二手住宅銷售價格環比均由上月上漲轉為持平。

        從城市角度看,上海易居房地產研究院一項對4月全國50個重點城市新建商品住宅成交面積環比增速排序的結果顯示,全國僅有6個城市成交行情沒有下滑,即西安、北京、東營、成都、合肥和深圳?!?月偏強勢的城市,普遍為基本面不錯的大城市。從下降的城市來看,徐州、麗水、南寧3個城市降速超50%,市場調整程度較大?!眹儡S進這樣解讀。

        1月至4月,全國50城新房成交面積同比增速排序結果顯示,長春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟南、德陽、肇慶、東營和東莞排進前十名,同比增速均接近或超過50%。嚴躍進表示,“此類城市中,部分屬于購房政策明顯寬松的城市,部分屬于壓抑需求持續釋放的城市”。

        值得關注的是,10強城市中,山東有3個城市入圍,即淄博、濟南和東營。這并非偶然,3年疫情期間,江蘇、浙江等沿海省份有一波交易高峰,但山東不明顯,潛在購房需求在今年才明顯釋放。濟南市場的一波持續行情帶動了周邊地級市樓市復蘇。

        “‘淄博燒烤’火出圈雖然和山東樓市復蘇的直接關系不強,但提升了城市形象和置業優勢,對后續山東各城市的樓市復蘇或將帶來間接正面影響?!眹儡S進說。

        因城施策疊加顯效

        縱觀去年全年,在多重超預期因素影響下,交易數據出現明顯拐點?!?022年房地產市場呈現出市場銷售回落、多家民企債務違約、土地市場流標持續等特點?!敝性禺a首席分析師張大偉說。

        面對市場震蕩,一系列樓市調控政策陸續出臺,促進房地產市場修復。去年3月以來,樓市調控政策密集發布,各地因城施策,從優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低交易稅費、推進“帶押過戶”等各方面發力。據中指研究院監測,2022年有超300個省市(縣)出臺政策超千條,政策優化頻次達到近年峰值。

        2022年3月,鄭州成為第一個取消“認房又認貸”的城市,明確“對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策”。此后,蘇州、南京、青島、天津等重點城市均優化“認房又認貸”?!班嵵萑∠J房認貸的舉措對國內其他重點城市有示范意義,實質性降低了購房成本,釋放改善換房需求,促進市場修復?!眲Ⅺ惤苷f。

        2022年5月,長沙成為第一個提出“以租換購”的城市,將存量房盤活供作租賃住房,盤活供作租賃住房后不納入家庭住房套數計算,在履約期內可交易。此后,成都、重慶、西安等地也有“以租換購”政策出臺。

        “‘以租換購’政策的創新之處在于,打通了新房、二手房和租房市場通道,為其他城市提供了新的政策調整樣本?!眲Ⅺ惤鼙硎?,存量房源作為租賃住房,一方面切實增加租賃房源供給;另一方面10年及以上的鎖定期限,為市場提供了一批長期穩定租賃房源,有效緩解當下租賃市場“不穩定”的痛點。

        去年以來,佛山、東莞、廊坊等核心城市周邊城市全面取消限購。杭州、南京、武漢等二線城市放松多孩家庭購房政策,多孩家庭可新購一套房,同時降低二套房首付比例。

        今年以來,我國經濟呈現恢復向好態勢,房地產市場的穩定性尤為重要,“穩支柱”“促需求”“防風險”成為2023年房地產行業的政策主題。一季度,中央和相關監管部門多次強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,支持剛性和改善性住房需求。據中指研究院監測,一季度全國有超百個省市(縣)出臺政策超180條,各地政策多聚焦在提高公積金貸款額度、發放購房補貼等內容,部分城市政策涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優化預售資金監管等方面。

        4月28日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作?!敖Y合會議釋放的相關信號,防范房地產風險仍是重點,在當前的市場環境下,房地產政策環境整體仍處于寬松狀態?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜表示,“整體來看,今年以來房地產市場運行的好轉更多為恢復性好轉,市場內生動力仍偏弱。短期來看,穩定購房者置業信心和預期仍是促進房地產市場恢復的關鍵?!?/p>

        陳文靜認為,二季度,前期已出臺的保交樓、加大“三支箭”支持房企融資等政策有望繼續落實到位。各地樓市政策或繼續優化,如重點一二線城市庫存較高的郊區,或按照一區一策原則,優化限購條件和認房認貸政策;結合生育政策,對二孩以上家庭的限購套數、首付比例、房貸利率等給予支持;降低房屋交易稅費等。

        “隨著經濟恢復和城市發展,核心一二線城市將繼續發揮經濟、人口、產業等基本面優勢,房地產市場具有較大發展空間。經濟發展較弱、人口流出城市,預計市場將基本修復到疫情前的平穩狀態?!眲Ⅺ惤苷f。

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